Preguntas Frecuentes
Información General
¿Está permitida la compraventa de viviendas en Cuba? Sí, la compraventa de viviendas entre particulares está permitida en Cuba desde 2011, cuando se aprobó el Decreto-Ley 288. Las regulaciones han continuado actualizándose, y según la legislación vigente de 2025, los ciudadanos cubanos residentes permanentes y los extranjeros con residencia permanente pueden participar en estas transacciones.
¿Quiénes pueden comprar una vivienda en Cuba? Pueden comprar viviendas los ciudadanos cubanos y extranjeros con residencia permanente en Cuba. Los extranjeros no residentes tienen restricciones específicas y solo pueden adquirir propiedades en zonas designadas para el turismo o desarrollo inmobiliario internacional.
¿Cuántas propiedades puede poseer una persona? Según la legislación cubana vigente en 2025, una persona puede ser propietaria de su vivienda permanente y de hasta una segunda vivienda de descanso o vacacional. Existen excepciones en casos de herencia o donaciones que deben ser evaluadas por las autoridades correspondientes.
Documentación Necesaria
¿Qué documentos necesito para vender mi casa? Para vender una vivienda se requiere:
- Título de propiedad o documento acreditativo de la propiedad
- Certificación de dominio y de gravámenes del Registro de la Propiedad
- Certificación catastral actualizada
- Documento de identidad
- Certificado de no adeudo de impuestos sobre la propiedad
- Dictamen técnico sobre el estado constructivo de la vivienda (vigencia de 1 año)
¿Qué documentos necesito para comprar una casa? El comprador debe presentar:
- Documento de identidad
- Certificación de capacidad legal para realizar la compra
- Declaración jurada de que no posee más propiedades de las permitidas por ley
- Certificación bancaria que acredite la procedencia lícita del dinero (para transacciones superiores a determinado monto)
Proceso de Compraventa
¿Dónde se formaliza la compraventa de una vivienda? La compraventa debe formalizarse mediante escritura pública ante notario. El notario verificará la legalidad de la transacción y que se cumplan todos los requisitos establecidos por la ley.
¿Cuáles son los pasos para realizar una compraventa?
- Verificación de la documentación de la propiedad
- Dictamen técnico constructivo de la vivienda
- Determinación del precio y forma de pago
- Formalización ante notario
- Pago del impuesto sobre transmisión de bienes
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
- Actualización catastral
¿Cuánto tiempo toma completar todo el proceso? El proceso completo puede tomar entre 45 y 90 días dependiendo de la complejidad del caso y la carga de trabajo de las entidades involucradas. Se recomienda iniciar los trámites con suficiente antelación.
Aspectos Financieros
¿Qué impuestos debo pagar por la compraventa?
- El vendedor debe pagar un impuesto sobre ingresos personales por la venta (4% sobre el precio de venta declarado)
- El comprador debe pagar el impuesto por transmisión de bienes (4% del valor declarado de la vivienda)
- Ambas partes deben pagar los aranceles notariales y de registro
¿Cómo se determina el precio de una vivienda? El precio de la vivienda es acordado libremente entre las partes. Sin embargo, para efectos fiscales, existe un valor mínimo de referencia establecido por el Catastro Nacional que se utiliza cuando el precio declarado está por debajo de este valor referencial.
¿Es obligatorio usar una cuenta bancaria para la transacción? Sí, para transacciones superiores a 25,000 pesos cubanos o su equivalente en moneda libremente convertible, es obligatorio realizar el pago a través del sistema bancario nacional. Esto busca garantizar la transparencia y legalidad de las operaciones.
Restricciones y Limitaciones
¿Existen zonas donde no se pueden comprar o vender viviendas? Sí, existen zonas con restricciones especiales:
- Áreas declaradas patrimonio histórico
- Zonas de alta significación para la defensa y seguridad nacional
- Áreas naturales protegidas
- Propiedades en proceso de litigio o con medidas cautelares
¿Qué viviendas no pueden ser objeto de compraventa? No pueden venderse:
- Viviendas vinculadas a centros de trabajo
- Viviendas asignadas por interés social o estatal que no hayan cumplido el plazo legal de permanencia (5 años)
- Propiedades con gravámenes no cancelados
- Viviendas declaradas inhabitables por autoridades competentes
Casos Especiales
¿Cómo funciona la compraventa si la vivienda tiene copropietarios? Todos los copropietarios deben dar su consentimiento para la venta. Alternativamente, un copropietario puede vender solo su parte, pero los demás copropietarios tienen derecho preferente de adquisición.
¿Qué sucede si la vivienda fue construida sin los permisos correspondientes? Las construcciones ilegales o que no cumplan con las regulaciones urbanísticas deben ser legalizadas antes de poder realizar una compraventa. Este proceso involucra el pago de multas y la obtención de permisos retroactivos cuando sea posible.
¿Puede un cubano residente en el extranjero comprar una vivienda en Cuba? Sí, los ciudadanos cubanos que residen en el extranjero pero mantienen su residencia cubana pueden comprar propiedades en Cuba, cumpliendo con requisitos adicionales como demostrar la procedencia lícita del dinero y realizar la transacción a través del sistema bancario cubano.
Asesoría y Asistencia
¿Dónde puedo obtener asesoría legal para la compraventa? Se puede obtener asesoría legal en:
- Bufetes Colectivos
- Consultorios Jurídicos Municipales
- Notarías
- Dirección Municipal de la Vivienda
¿Existe algún servicio de intermediación inmobiliaria legal? Sí, desde las reformas más recientes se han autorizado agencias inmobiliarias estatales y cooperativas que pueden brindar servicios de intermediación. Estas deben estar debidamente registradas y autorizadas por el Ministerio de la Construcción.
¿Qué hacer si encuentro problemas durante el proceso? Si surge algún problema durante el proceso, puede acudir a:
- Dirección Municipal de la Vivienda
- Oficina del Registro de la Propiedad
- Fiscalía (en casos de posibles ilegalidades)
- Tribunales Municipales (para presentar reclamaciones)
Validación y Declaración de la Propiedad
¿Cómo verifico que una vivienda no tiene problemas legales antes de comprarla? Debes solicitar un certificado de dominio y gravámenes en el Registro de la Propiedad correspondiente. Este documento detalla quién es el propietario legal y si existen deudas, embargos u otras limitaciones sobre la propiedad. Se recomienda también verificar en el catastro que los linderos y la descripción física coincidan con la realidad.
¿Es necesario actualizar la descripción de la vivienda antes de venderla? Sí, si la vivienda ha sufrido modificaciones estructurales desde su última inscripción, es obligatorio actualizar la descripción mediante un dictamen técnico emitido por la Dirección Municipal de Planificación Física. Este trámite debe realizarse antes de la compraventa.
¿Qué validez tiene un contrato privado de compraventa? Un contrato privado no tiene validez legal para transferir la propiedad. La ley cubana establece que la transferencia de la propiedad inmobiliaria solo se perfecciona mediante escritura pública ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Pagos y Financiamiento
¿Se pueden obtener préstamos bancarios para comprar viviendas? Sí, según la legislación de 2025, los bancos cubanos ofrecen préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas. Los solicitantes deben cumplir requisitos como capacidad de pago demostrable, garantías y un porcentaje del valor total como entrada inicial (generalmente entre 10% y 20%).
¿Qué formas de pago son aceptadas legalmente? Las formas de pago aceptadas son:
- Transferencia bancaria entre cuentas nacionales
- Pago en efectivo (con limitaciones de monto)
- Cheques de gerencia emitidos por bancos cubanos
- Combinación de las anteriores
¿Hay facilidades de pago a plazos entre particulares? La ley permite acuerdos de pago a plazos entre particulares, pero estos deben quedar claramente establecidos en la escritura pública. El notario debe verificar que existan garantías suficientes para proteger al vendedor en caso de incumplimiento.
Trámites Post-Compra
¿Qué debo hacer después de firmar la escritura de compraventa? Después de firmar la escritura debes:
- Pagar los impuestos correspondientes en la Oficina Nacional de Administración Tributaria (ONAT)
- Inscribir la nueva propiedad en el Registro de la Propiedad (plazo máximo de 30 días)
- Actualizar los datos en el Catastro Nacional
- Cambiar la titularidad de los servicios básicos (electricidad, agua, gas)
- Actualizar tu dirección en el carné de identidad
¿Cuándo debo actualizar mi dirección en los documentos oficiales? Debes actualizar tu dirección en el carné de identidad dentro de los 30 días siguientes a la adquisición de la nueva vivienda. Este trámite se realiza en las oficinas del Carné de Identidad y Registro de Población.
¿Es obligatorio contratar un seguro para la vivienda? No es obligatorio por ley, pero es altamente recomendable, especialmente en zonas propensas a desastres naturales. Las compañías aseguradoras estatales ofrecen pólizas de seguro para viviendas que cubren daños por ciclones, incendios y otros imprevistos.
Situaciones Particulares
¿Qué sucede si compro una casa y luego descubro problemas ocultos? La ley cubana contempla la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos. El comprador tiene un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda para reclamar judicialmente por defectos graves no evidentes que disminuyan significativamente el valor de la propiedad.
¿Se puede anular una compraventa ya formalizada? Una compraventa formalizada solo puede anularse mediante proceso judicial cuando existan causales como:
- Vicios del consentimiento (error, dolo, intimidación)
- Falsedad documental
- Incumplimiento de requisitos esenciales del contrato
- Simulación de acto jurídico
¿Puede el Estado intervenir en una compraventa entre particulares? El Estado puede ejercer derecho de tanteo (comprar la propiedad en las mismas condiciones ofrecidas a un particular) en casos de:
- Viviendas ubicadas en zonas de alto valor patrimonial
- Propiedades de interés cultural o histórico
- Inmuebles necesarios para proyectos de utilidad pública
Extranjeros y Residentes en el Exterior
¿Qué requisitos adicionales existen para extranjeros que compran viviendas? Los extranjeros con residencia permanente deben presentar:
- Carné de identidad para extranjeros
- Certificación de su estatus migratorio
- Autorización del Ministerio de Relaciones Exteriores
- Declaración de origen de los fondos
- Pago de impuestos en moneda libremente convertible
¿Pueden los cubanos residentes en el exterior alquilar las propiedades que compran? Sí, los cubanos residentes en el exterior pueden alquilar las propiedades que adquieran, pero deben designar un representante legal en Cuba para gestionar la propiedad y cumplir con las obligaciones fiscales derivadas del arrendamiento.
¿Existe alguna restricción para vender una propiedad recién adquirida? Sí, existe un período mínimo de tenencia de dos años antes de poder vender nuevamente una propiedad adquirida, salvo casos excepcionales debidamente justificados como enfermedad grave, emigración definitiva o situaciones familiares críticas.
Cambios en la Legislación 2025
¿Cuáles son las principales novedades en la legislación inmobiliaria de 2025? Las principales novedades incluyen:
- Simplificación del proceso de actualización catastral
- Ampliación de las facultades de las agencias inmobiliarias autorizadas
- Establecimiento de un sistema de valoración de propiedades más transparente
- Nuevas facilidades de acceso a créditos hipotecarios
- Regulación más flexible para segundas residencias en zonas turísticas
¿Se han modificado los impuestos relacionados con la compraventa? Sí, la reforma fiscal de 2025 ha introducido cambios en la tributación inmobiliaria:
- Reducción del impuesto por transmisión para primeras viviendas
- Incremento progresivo para segundas propiedades
- Beneficios fiscales para viviendas eco-eficientes
- Exenciones parciales para jóvenes menores de 35 años
¿Qué plataformas digitales existen ahora para facilitar los trámites? El gobierno cubano ha implementado:
- Portal digital del Registro de la Propiedad para consultas preliminares
- Sistema de citas online para trámites notariales
- Plataforma para solicitud de certificaciones catastrales
- Aplicación móvil para verificación de estado de trámites inmobiliarios
Recuerde que esta información está basada en la legislación cubana vigente en 2025 y que para casos específicos siempre es recomendable consultar con un profesional legal especializado en derecho inmobiliario.
