Introducción
¿Vives en el extranjero y necesitas vender tu casa en Cuba? La distancia ya no es un impedimento. La ley cubana permite realizar la venta completa sin que tengas que viajar, pero hay un documento clave que lo hace posible: el Poder Especial. En Inmobiliaria Cubana, te ofrecemos la guía definitiva y actualizada para 2025. Descubre el proceso paso a paso, desde el consulado hasta la firma final, y cómo proteger tu patrimonio de forma segura.
Vender una propiedad es una de las decisiones financieras más importantes, y hacerlo desde otro país añade una capa de complejidad. Afortunadamente, para los miles de cubanos que residen en el exterior, la respuesta a la gran pregunta es un rotundo SÍ. Puedes vender tu casa en Cuba legalmente sin estar presente, y la herramienta que desbloquea este proceso es el Poder Especial para Actos de Dominio.
Esta guía completa te llevará de la mano a través de las dos grandes fases del proceso: lo que debes hacer tú en el extranjero y lo que hará tu representante en Cuba.
Fase 1: El Propietario en el Extranjero – Creando el Poder Especial
Tu participación activa se concentra en este primer tramo. Aquí es donde nombrarás a tu representante legal y le otorgarás las facultades para actuar en tu nombre.
Paso 1: Elegir a la Persona Adecuada (Tu Apoderado)
La elección de tu apoderado es la decisión más crítica. Debe ser una persona de tu máxima confianza, responsable y con disponibilidad para realizar las gestiones en Cuba. Generalmente, se elige a un familiar cercano o un amigo íntimo. Recuerda que esta persona firmará documentos y recibirá el dinero de la venta en tu nombre.
Paso 2: Contactar al Consulado Cubano de tu País de Residencia
El trámite se inicia en el consulado cubano más cercano. No puedes hacer este poder ante un notario de tu país de residencia (ej. un notario español o americano), ya que no sería válido en Cuba sin un largo y costoso proceso de legalización internacional (apostilla y luego legalización en el MINREX). El camino correcto y más directo es a través del consulado.
Deberás solicitar una cita para un “Acto de Notaría – Poder Especial”.
Paso 3: Reunir la Información y Documentación Necesaria
El consulado te pedirá una serie de datos para redactar el poder. Prepáralos con antelación para agilizar el proceso:
- Tus Datos Completos (Como Propietario / Poderdante):
- Nombre y apellidos completos.
- Fecha y lugar de nacimiento.
- Estado civil.
- Dirección de residencia en el extranjero.
- Número de tu pasaporte cubano (debe estar vigente).
- Datos Completos de tu Apoderado en Cuba:
- Nombre y apellidos completos.
- Número de Carné de Identidad permanente.
- Dirección de residencia en Cuba.
- Datos Exactos de la Vivienda a Vender:
- Dirección completa del inmueble, tal y como aparece en el título de propiedad.
- Número de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Paso 4: Definir las Cláusulas (Las Facultades de tu Apoderado)
Este es el corazón del documento. Un poder demasiado general puede ser rechazado por un notario en Cuba. Debe ser un Poder Especial para Actos de Dominio que faculte expresamente a tu apoderado para:
- Representarte ante el Instituto de Planificación Física, Vivienda, Registros de la Propiedad, Notarías, y cualquier otra entidad pública o privada.
- Solicitar y recoger todos los documentos y certificaciones necesarios para la venta (certificados de dominio y gravamen, certificaciones catastrales, etc.).
- Acordar el precio de venta y las condiciones de la misma.
- Firmar en tu nombre la escritura pública de compraventa ante Notario Público en Cuba.
- Recibir el importe total de la venta, ya sea por transferencia bancaria o en efectivo.
- Pagar en tu nombre los impuestos correspondientes a la venta (el 4% sobre el valor de la venta).
- Realizar cualquier otro acto jurídico necesario para la correcta ejecución de la compraventa.
¡No escatimes en detalles! Es mejor ser explícito para no dejar lugar a dudas.
Paso 5: Firmar y Pagar en el Consulado
El día de la cita, deberás presentarte personalmente en el consulado con tu pasaporte para firmar el Poder Especial. Una vez firmado y sellado por el cónsul, deberás abonar el arancel consular correspondiente. Este costo varía según el país, pero suele rondar los 120-150 USD/EUR.
Una vez completado, envía el documento original a tu apoderado en Cuba de forma segura.
Fase 2: El Apoderado en Cuba – Ejecutando la Venta
Con el Poder Especial en su poder, tu apoderado puede iniciar las gestiones en la isla.
Paso 6: Legalización y Protocolización del Poder
El poder emitido en el consulado no se puede usar directamente. Primero debe pasar por un proceso de validación en Cuba:
- Legalización en el MINREX: El apoderado debe llevar el poder al Ministerio de Relaciones Exteriores (MINREX) en La Habana para que sea legalizado. Este sello confirma la autenticidad de la firma del cónsul.
- Protocolización ante Notario: Con el poder ya legalizado por el MINREX, el apoderado acude a una notaría en Cuba para “protocolizarlo”. El notario cubano incorpora este documento a sus archivos oficiales (protocolo) y emite un Acta de Protocolización. Será una copia de esta acta la que se utilizará para todos los trámites de la venta.
Paso 7: Preparar el Expediente de la Vivienda
Tu apoderado deberá reunir todos los documentos del inmueble, que el notario exigirá el día de la firma:
- Título de Propiedad original e inscrito en el Registro.
- Certificación de Dominio y Gravámenes (también llamada “Certifico de Gravamen”), que demuestra que la casa no tiene deudas, hipotecas o embargos. Se solicita en el Registro de la Propiedad.
- Certificación Catastral actualizada, que describe las características físicas de la vivienda. Se solicita en Planificación Física.
Paso 8: La Firma de la Compraventa en la Notaría
Llegado el día acordado con el comprador, tu apoderado se presentará en la notaría con toda la documentación. Él firmará la escritura de compraventa en tu representación. El notario dará fe del acto, se realizará el pago del precio acordado y se liquidarán los impuestos de transmisión (4% para el comprador y 4% para el vendedor).
Paso 9: Inscripción y Cierre del Proceso
Una vez firmada la escritura, el nuevo propietario tiene la obligación de inscribir su título en el Registro de la Propiedad para que el cambio de titularidad sea oficial y oponible a terceros. En este punto, la labor de tu apoderado ha concluido con éxito.
Conclusión: La Distancia No Es Un Obstáculo, la Planificación lo Es Todo
Vender tu casa en Cuba desde el extranjero es un proceso totalmente viable y seguro si se sigue el camino legal correcto. El Poder Especial es tu mejor aliado, permitiéndote delegar toda la gestión sin perder el control.
El proceso puede parecer abrumador por la cantidad de pasos y la coordinación que requiere. En Inmobiliaria Cubana, nos especializamos en facilitar estas operaciones. Contamos con una red de profesionales y expertos legales que pueden asesorarte a ti y a tu apoderado para garantizar que cada paso se dé correctamente, protegiendo tus intereses y asegurando una venta exitosa.
¿Necesitas ayuda para redactar un Poder Especial o para gestionar la venta de tu propiedad en Cuba? Contacta con nosotros hoy mismo y deja tu patrimonio en manos expertas.
